二手房定金纠纷中，以下特殊情况会影响处理结果：
1. 房屋已被抵押或查封：若房主在收定金前已将房屋抵押给银行或被法院查封，导致无法过户，买方无法要求继续履行合同，只能主张赔偿损失；
2. 买方存在违约行为：若买方未按合同约定支付首付款或提交贷款资料，房主可能主张买方先违约，拒绝双倍退定金；
3. 合同约定“定金不退”但未明确房主违约责任：若合同仅写“买方违约定金不退”，未写房主违约责任，买方仍可依据法律主张双倍返还，但需承担更多举证责任。
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处理二手房定金纠纷时，买方常因错误操作导致权益受损：
1. 未及时固定证据：与房主沟通时未录音，或丢失定金收据，导致无法证明房主违约，最终败诉；
2. 盲目同意“退定金了事”：仅接受房主退还本金，未主张双倍返还或差价赔偿，错失应得利益；
3. 超过诉讼时效：自知道房主不卖房起超过3年未起诉，丧失胜诉权。
若已出现上述错误，建议立即联系律师补救，避免权益进一步受损。
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二手房交了定金房主不卖，可能存在以下法律风险：
1. 双倍返还定金无法执行风险：若房主名下无其他财产，即使法院判决双倍退定金，买方也可能无法实际拿到钱。例如房主将房屋抵押给第三方，或转移财产，导致执行困难；
2. 房价上涨损失无法全额索赔风险：若买方主张差价损失，需举证证明房价上涨的具体金额，若无法提供评估报告等证据，法院可能不支持或仅部分支持。例如买方仅口头说房价涨了50万，但无评估机构的报告，法院难以认定损失。
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二手房交了定金房主却不卖了，买方有权要求房主承担违约责任。
1. 若合同约定了“继续履行”条款且房屋具备过户条件，买方可以起诉要求房主配合办理过户手续；
2. 若买方不想继续购买或房屋无法过户，可要求房主双倍返还定金；
3. 若定金金额不足以弥补房价上涨等实际损失，买方还可主张赔偿差价损失等额外损失。

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